Particuliere huurmarkt in Nederland onder druk door regels

Huurprijzen in perspectief 

Niet alleen in de studentenmarkt, ook in de vrije sector lopen de huren op. De landelijke huurprijs voor studentenkamers steeg dit kwartaal met slechts 0,5% (van gemiddeld € 598 naar € 601). Daarmee lijkt de markt stabiel, maar achter die schijnbare stabiliteit gaan grote verschillen schuil – én een bredere trend van stijgende huren in het middensegment en de vrije sector. 

• Nijmegen (+24,3%) en Tilburg (+23%) zagen de sterkste stijgingen. 
• Amsterdam blijft met afstand de duurste studentenstad, met € 945 per maand (tegenover € 900 een jaar eerder). 
• In Leiden steeg de gemiddelde huur met 16,4% naar € 610, dicht bij het landelijke gemiddelde. 
• Aan de andere kant van het spectrum daalden de huren in Eindhoven (–7,4%) en Breda (–2,7%). 

Nieuwe cijfers van Kamer.nl bevestigen die trend: de gemiddelde huurprijs voor een studentenkamer ligt inmiddels op € 658 per maand, een stijging van 5,1% ten opzichte van vorig jaar. Vooral steden buiten de Randstad – zoals Nijmegen (+16%), Tilburg (+14,7%) en Groningen (+14,4%) – noteren forse stijgingen. Amsterdam, Utrecht en Rotterdam blijven de koplopers in absolute bedragen. 

Ook de vierkantemeterprijs steeg stevig: in Amsterdam betalen studenten gemiddeld € 67,35/m², in Rotterdam € 50,10/m² en in Utrecht € 48,36/m². Daarmee wordt studeren in grote steden opnieuw duurder, terwijl de beschikbaarheid van betaalbare kamers juist verder afneemt. 

Algemene huurmarkt in Nederland 

De vrije huursector staat eveneens onder druk. Volgens de Huurmonitor bedroeg de gemiddelde huur in Q1 2025 €1.781 per maand, een stijging van bijna 10% ten opzichte van een jaar eerder. Dit maakt huren onbetaalbaar voor een groeiend deel van de middeninkomens: een huishouden moet een bruto inkomen van ruim €5.300 per maand hebben om een gemiddelde huurwoning te betalen. 

Regionaal zijn de verschillen groot: in Noord-Holland kost een appartement van 77 m² al gauw €1.619 per maand, terwijl in Friesland of Limburg hetzelfde oppervlak nog rond de €900–€950 kost. 

Daarmee is de particuliere huursector steeds meer een luxeproduct geworden – en neemt de druk op koopwoningen én alternatieve segmenten (short-stay, hospitaverhuur) verder toe. 

“Bizarre prijzen” in de privésector 

Vooral in de grote steden lopen de prijzen inmiddels ver uit de pas met inkomens. In Amsterdam en Utrecht liggen de vierkantemeterprijzen boven de €50/m², wat betekent dat kleine appartementen van 50 m² al snel €2.500 per maand kosten. Zelfs buiten de Randstad zien we forse stijgingen: in Nijmegen en Tilburg stegen de huren het afgelopen jaar met meer dan 20%. 

Deze trend vergroot de ongelijkheid op de woningmarkt: waar kapitaalkrachtige huurders nog kunnen instappen, worden starters en middeninkomens feitelijk uitgesloten. Verhuurders zien hierin enerzijds kansen voor rendement, maar lopen anderzijds risico op politieke ingrepen, zoals huurplafonds en strengere regulering. 

Vaste contracten: wat is nog wél tijdelijk toegestaan? 

Sinds 1 juli 2024 is onbepaalde tijd de norm. Tijdelijke huur mag nog bij (a) uitzending naar het buitenland, (b) aantoonbaar tijdelijk verblijf van huurder of verhuurder, en (c) concrete sloop- of ingrijpende renovatie. Wordt een tijdelijk contract niet correct en tijdig opgezegd, dan zet het automatisch om in onbepaalde tijd. Dit beperkt de flexibiliteit voor verhuurders en werkt door in het beschikbare aanbod. 

Het dalende aanbod van particuliere verhuurders 

Belangrijker nog dan de prijzen is het aanbod – zowel kamers als woningen in de vrije sector. In Q2 2025 daalde het aantal beschikbare kamers via particuliere verhuurders met 1,9% ten opzichte van vorig jaar  en hetzelfde beeld zien we bij compacte zelfstandige woningen. Die daling is ongelijk verdeeld:
 

• Haarlem (–33,3%), Amsterdam (–26,8%) en Breda (–25,6%) zagen forse terugval. 
• Wageningen (+28,3%), Maastricht (+26,0%) en Tilburg (+22,7%) lieten juist een toename zien. 

Ook Kamer.nl meldt een forse verschraling van het aanbod: vooral kleine huurwoningen (< 25 m²), populair onder studenten en starters, verdwijnen in rap tempo. In Den Haag daalde dit segment met 44%, in Amsterdam met bijna 42% en in Utrecht met bijna 39%. Alleen Arnhem liet een positieve uitzondering zien met +14% groei.

De verschillen tussen steden zijn opvallend. Een sluitende verklaring ontbreekt, maar er zijn aanwijzingen dat studentengroei, universiteitsuitbreidingen en lokale investeringen het aanbod in die steden omhoog stuwen. In de Randstad daarentegen trekken veel verhuurders zich terug door strengere regulering en hogere lasten, waardoor het aanbod daar krimpt. 

Volgens Kamernet en Kences spelen meerdere factoren een rol. De Wet betaalbare huur legt sinds 2024 dwingende maximale aanvangshuren op (tot ± € 1.157,95 of 186 WWS-punten), met strikte en actieve handhaving vanaf 2025. Daarnaast beperken de vaste huurcontracten de flexibiliteit van verhuurders: tijdelijke contracten zijn vrijwel afgeschaft, behalve in enkele uitzonderingen. Die vastecontractplicht, gecombineerd met de Wet betaalbare huur, beperkt niet alleen de flexibiliteit, maar ondermijnt ook het verdienmodel van verhuurders. Samen vormen de vastecontractplicht en de Wet betaalbare huur de motor achter de terugtrekking van particuliere verhuurders: het verdienmodel wordt ondermijnd, middenhuur wordt financieel onaantrekkelijk en steeds meer eigenaren kiezen ervoor zich terug te trekken en hun panden te verkopen. 

Algemene verhuur: garages, opslag en loodsen 

Naast de woonhuurmarkt groeit de interesse in niet-woonruimte, zoals garageboxen, loodsen en opslagruimtes. Deze vormen van verhuur vallen niet onder de Wet vaste huurcontracten of huurbescherming, waardoor verhuurders en huurders veel vrijer contracten kunnen afsluiten. Denk aan flexibele opzegtermijnen, variabele looptijden en eigen gebruiksafspraken. 

De vraag naar dit segment neemt snel toe: particulieren gebruiken garageboxen voor voertuigen of hobby’s, terwijl ondernemers ze inzetten als opslag- of werkruimte. Platforms zoals Marktplaats tonen huurprijzen vanaf ca. €195 per maand voor een box in steden als Haarlem, en aanbieders zoals ALLSAFE bieden tijdelijke opslagunits al vanaf €1,40 per m². Voor beleggers is dit interessant: stabiele vraag, lage instapkosten en weinig regelgeving maken dit segment een aantrekkelijk alternatief voor traditionele woningverhuur. 

Waar een garagebox vóór de aanscherpingen vaak nog voor €10.000–12.000 kon worden gekocht, liggen de koopprijzen in 2025 inmiddels tussen de €18.000 en €20.000. De marktwaarde stijgt dus stevig en ook de WOZ-waarderingen volgen dit patroon, al zette een recente rechtbankzaak de WOZ-waarde op €18.000 per box, terwijl gemeenten eerder nog €20.000 hanteerden.* 

* Garageboxen hebben hiermee een forse waardesprong doorgemaakt, mede omdat ze buiten de strengere huurregulering vallen en dus aantrekkelijker zijn geworden voor particuliere beleggers. 

Box 3 maakt vastgoedbezit zwaarder belast 

Naast de huurwetgeving zorgt ook de fiscaliteit voor druk. Het huidige Box 3-stelsel rekent voor “overige bezittingen” met een hoog forfaitair rendement (vanaf 2025 ca. 5,88%, wat bij een tarief van 36% neerkomt op circa 2,1% belasting per jaar over de WOZ-waarde, nog vóór onderhoud, leegstand en financiering). Maar de nieuwe box 3-heffing maakt verhuren aanzienlijk zwaarder belast. 

Belangrijkste fiscale aanscherpingen: 

• Voor verhuurde woningen geldt vanaf 2025 een forfaitair rendement van 5,88%. Bij een box 3-tarief van 36% komt dat neer op circa 2,1% belasting per jaar over de waarde van de woning, nog vóór onderhoud, leegstand en financieringskosten (bron: Rijksoverheid). 
• De leegwaarderatio – waarmee verhuurde woningen eerder tegen een lagere waarde werden belast – is sinds 2023 fors aangescherpt. Vaak telt nu 95–100% van de WOZ-waarde mee, waar dit voor 2017–2022 nog 45–85% was (bron: Belastingdienst). 
• Tijdelijke verhuur valt bovendien niet meer onder deze regeling, waardoor beleggers minder fiscale ruimte hebben. 

Daarbovenop hangt de overgang naar werkelijk rendement en lopende rechtszaken/ herstelwetgeving als extra onzekerheid boven de markt. 

Andere maatregelen versterken de druk: 

• Wet vaste huurcontracten (2024): tijdelijke contracten zijn grotendeels afgeschaft, waardoor verhuurders minder flexibiliteit hebben bij wanbetaling of mismatch. 
• Overdrachtsbelasting: sinds 2023 betalen beleggers 10,4% bij aankoop, wat instappen duurder maakt. 
• Opkoopbescherming: in veel gemeenten zijn goedkope en middeldure woningen niet meer vrij te verhuren na aankoop, tenzij met vergunning. 

Het gevolg van dit alles is zichtbaar in Kadaster- en CBS-cijfers: particuliere verhuurders verkopen massaal hun woningen, vaak aan eigenaar-bewoners. Zo verdwijnt huuraanbod uit de markt en neemt de druk op huurders verder toe.

Verband met garageboxen en alternatieven

Er is een aannemelijk verband tussen de vraag naar garageboxen en de verhuurbeperkingen:

Huurbeperkingen zoals vaste huurovereenkomsten en de Wet betaalbare huur drukken op het rendement en beperken flexibiliteit in de woningverhuur. Dit drijft veel particuliere verhuurders weg uit de markt en verkleint het kamers- en woningaanbod.

Tegelijkertijd ontstaat daardoor meer vraag naar alternatieven: opslagruimtes, garages en boxen zien toenemende belangstelling van particulieren én MKB’ers die opslagruimte nodig hebben.

Daarnaast biedt een garagebox een stabiel rendement en flexibel contract — geen huurcommissies, geen wettelijke huurprijsgrenzen, en relatief lage instapkosten — waardoor het aantrekkelijker wordt voor beleggers. Platforms en aanbieders signaleren groeiende vraag én hogere huurprijzen.

Buitenland als uitwijkmogelijkheid voor beleggers 

Investeren in buitenlands vastgoed wint aan populariteit, vooral in Spanje en Italië. 

• In Spanje bieden steden zoals Sevilla (±7,1%), Tenerife (±6,5%) en Alicante/Costa Blanca (±6,4%) de hoogste bruto huurrendementen. Het netto rendement ligt er vaak tussen 3% en 7%, afhankelijk van type en locatie. 
• Een concreet voorbeeld: een woning van €300.000 aan de Costa Blanca levert gemiddeld 5% netto huurinkomsten op, plus een waardestijging van 4% per jaar. Samen komt dat neer op circa 8,5% rendement. 

Prijsvoorbeelden

In Valencia bijvoorbeeld liep de gemiddelde woningprijs in 2025 op tot circa €3 100/m² (soms zelfs €3 800/m² in prestigieuze wijken zoals El Pla del Remei), waardoor een royaal appartement van 90 m² snel richting €300 000 gaat【bron: indomio.es】. 

Ook Italië kent een stijgende vraag, vooral in steden met veel toerisme (Rome, Milaan, Toscane) en in de kustregio’s. Waar Spanje zich profileert als stabiele expat- en vakantiehuismarkt, is Italië aantrekkelijk door lagere aankoopprijzen en sterke vraag naar short-stay verhuur. In Toscane liggen de vraagprijzen momenteel tussen ca. €1 500/m² (Arezzo) en ruim €3 500/m² (Lucca of Florence). Elders, zoals Palermo, kun je al een studio kopen vanaf ca. €55 000 – met bruto verhuurrendementen tot 12% op korte termijn. 【bronnen: immobiliare.it, globalpropertyguide.com en ft.com】. 

Voor Nederlandse investeerders spelen fiscale regels een rol: buitenlandse verhuur valt onder box 3, maar dubbele belastingheffing kan vaak via verdragen worden voorkomen. 

Kort samengevat 

In Spanje (o.a. Valencia, Costa Blanca, Canarische Eilanden) en Italië (Toscane en grote steden) lopen bruto huurrendementen uiteen van conservatieve langhuur tot aantrekkelijke short-stay in toeristische zones. Voor Nederlandse beleggers is dit een kans om te spreiden buiten de sterk gereguleerde middenhuur. Let wel: lokale regels, beheer en fiscale gevolgen (Box 3 en dubbele belastingverdragen) maken een goede voorbereiding onmisbaar. 

Gevolgen voor huurders én verhuurders 

De effecten zijn tweeledig: 

• Huurders – zowel studenten, starters als gezinnen – zien minder betaalbare opties in zowel het kamersegment als de vrije sector, terwijl de vraag blijft groeien. Wachttijden lopen op en totale maandlasten stijgen. Ook studenten moeten langer zoeken en meer betalen – vooral in steden als Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. 
• Verhuurders – zeker kleinschalige particuliere beleggers – krijgen te maken met lagere netto‑rendementen, minder contractflexibiliteit en hogere instap‑ en belastingdruk. Vooral kleinere particuliere beleggers worden uit de markt gedrukt, terwijl institutionele partijen met schaal en eigen beheer juist relatief meer profiteren en sterker worden. 

Voor particuliere verhuurders betekent dit dat investeren in onroerend goed niet vanzelfsprekend meer loont. Tegelijkertijd ontstaan er nieuwe kansen buiten de Randstad, in steden waar de vraag toeneemt en de prijzen minder onder druk staan, zoals Maastricht en Wageningen. 

Studiefinanciering en uitwonendenbeurs – actuele situatie (2025/2026) 

De herinvoering van de basisbeurs speelt een cruciale rol op de huurmarkt voor jongeren. 

• De basisbeurs voor uitwonende studenten bedraagt in 2025/2026 circa €314 per maand. 
• Daarbovenop kan een aanvullende beurs oplopen tot €475 per maand, afhankelijk van ouderlijk inkomen. 
• Deze beurs geldt als gift, mits de studie binnen de diplomatermijn wordt afgerond. 

In de praktijk betekent dit dat twee studenten samen bijna €630 per maand aan gegarandeerde beursinkomsten ontvangen. Met een bijbaan in de horeca of retail kunnen zij daarmee relatief makkelijk een huur van €900–€1.000 per maand opbrengen. 

Dit verklaart deels waarom studenten ondanks hoge prijzen toch marktruimte vinden, vooral als ze samenwonen. Voor verhuurders vormt deze financiële basis een stabiele garantie bij het verhuren aan studenten. 

Strategieën voor verhuurders en beleggers 

Ondanks de uitdagingen zijn er manieren om de risico’s te beperken en de kansen te benutten: 

• Diversificatie van objecten: spreid niet alleen over Randstad-kamers, maar ook over studentenhuisvesting, vrije-sector appartementen en (waar passend) niet-woonruimte zoals garages, opslag of kleine bedrijfsruimtes. Deze segmenten bieden vaak meer contractvrijheid en een stabiele vraag.   
• Fiscale structuur: laat de Box-3-druk doorrekenen en overweeg een BV- of OV-structuur, of benut de tegenbewijsregeling om belasting te optimaliseren.   
• Regionale focus: kijk verder dan de Randstad; juist steden met stijgende vraag én minder reguleringsdruk bieden betere vooruitzichten voor rendement.   
• Professionalisering: gebruik strak huurprijsbeheer (kennis van WWS), onderhouds- en leegstandsmanagement en datagedreven locatiekeuze om risico en rendement in balans te houden.   
• Optie buitenland (extra spreiding): wie verder wil spreiden, kan additioneel buitenlands vastgoed overwegen (Spanje of Italië). Daar dragen short-stay en expatvraag vaak het rendement, al vraagt dit om aandacht voor lokale regels en de fiscale behandeling in Nederland (Box 3/dubbelbelastingverdragen). 

 

📚 Leestip: strategieën in de praktijk 

Voor wie zich verder wil verdiepen in vastgoedbeleggen onder de huidige omstandigheden, is er de nieuwe editie van Koop je Rijk van Myrthe de Groot (verschijnt 18 februari 2025). In dit boek deelt ze: 

• aangepaste beleggingsstrategieën in het licht van de Wet betaalbare huur, 
• tips om rendement te verhogen ondanks strengere regels, 
• praktische inzichten over samenwerken met huurders en slim vastgoedbeheer. 

De boodschap van De Groot is helder: ook nu kan iedereen vermogen opbouwen met vastgoed – mits je je strategie aanpast en actuele kennis benut. 

Slotgedachte 

De particuliere verhuurmarkt staat op een kruispunt. Aan de ene kant stijgen de huren nog steeds en blijft de vraag groot, vooral onder studenten. Aan de andere kant krimpt het aanbod en zet fiscale druk steeds meer particuliere verhuurders buitenspel. 

Voor beleggers en verhuurders is de boodschap duidelijk: de tijd van vanzelfsprekende rendementen is voorbij. Alleen wie zich verdiept in de regelgeving (vaste contracten & WWS), zijn fiscale positie (Box 3) optimaliseert en bewust spreidt – over regio’s, segmenten én desgewenst (beperkt) buitenland – kan ook in deze markt nog waarde creëren. Zo blijf je bovendien een essentiële rol spelen in de huisvesting van studenten, starters én gezinnen.