Hoe je ook als ondernemer een hypotheek kunt krijgen

Joël van Vugt
De woningmarkt staat onder hoogspanning. Een gemiddeld huis kostte in november 313.000 euro, een stijging van 7,2 procent in het laatste jaar. Dat klinkt enorm, maar het is wel lager dan in de afgelopen jaren. Vooral nieuwbouwhuizen zijn voor veel mensen niet meer te betalen. Daar komt nog bij dat steeds meer mensen (deels) als zzp’er of eigen ondernemer werken, waarbij het inkomen uiteraard maandelijks fluctueert. Voor hen is het nog veel moeilijker, maar niet onmogelijk, om een hypotheek te krijgen.

Een ‘normale’ hypotheek

Bij een ‘normale’ hypotheek kijkt de bank naar jouw inkomen uit loondienst, waarbij dat van jouw partner vanaf 2020 met tachtig procent wordt meegenomen (was zeventig procent). Aangevuld met informatie over financiële verplichtingen zoals alimentatie of schulden, komt daar een maximaal bedrag uit wat je mag lenen. Een simpele rekensom die je ook online kunt uitrekenen.

Aantal zzp’ers en ondernemers verdubbeld

Zoals wel vaker lopen banken daarbij achter de werkelijkheid aan. Het aantal zzp’ers en ondernemers steeg van ongeveer 630.000 in 2003, naar ruim een miljoen dit jaar. Bijna een verdubbeling dus, vooral te wijten aan de gevolgen van de crisis en een veranderende (online) economie waarbij flexibel werk steeds belangrijker wordt. Voor hen is het krijgen van een hypotheek een enorme uitdaging.

Gemiddelde over drie jaar

Wil je als ondernemer een hypotheek, dan kijken vrijwel alle banken naar je inkomen van de afgelopen drie jaar. Daar wordt een (gewogen) gemiddelde uitgetrokken, waarna het bedrag wordt bepaald waarover je kunt lenen. Dat klinkt heel redelijk, maar is het meestal niet.

Voorbeeld

Om dat te zien moeten we iets dieper in de materie duiken. De meeste mensen die voor het eerst een hypotheek willen nemen zijn tussen de 25 en 35 jaar. Vaak zijn ze net gestart met hun onderneming. Stel dat deze succesvol verloopt en ze in drie jaar de volgende cijfers boeken:
 

  • Jaar 1: 15.000 euro
  • Jaar 2: 20.000 euro
  • Jaar 3: 45.000 euro

Als je hier een gemiddelde uit trekt zie je direct welk probleem er ontstaat. Aan de hand van de 45.000 euro van het laatste jaar zou je een prima hypotheek kunnen krijgen. Ruim genoeg om een huis te kunnen kopen. Maar het inkomen van de jaren daarvoor werkt als een anker die het gemiddelde zo omlaag trekt dat er nauwelijks een fatsoenlijke hypotheek overblijft. Voor een fatsoenlijk bedrag zul je dus minimaal drie jaar lang een goede omzet moeten draaien en dan maar hopen dat je zaak goed blijft draaien.

Ontoegankelijke huizenmarkt

Veel banken kiezen er zelfs voor om het inkomen van het laatste jaar helemaal niet mee te tellen, waardoor er voor beginnende ondernemers helemaal niets fatsoenlijks overblijft. Op deze manier wordt de hypotheekmarkt gesloten terrein voor veel zzp’ers en ondernemers, waardoor de huurmarkt op zijn beurt overbelast raakt. Daar zijn de regels namelijk wat soepeler.

Meer risico bij ondernemers

Het is op zich logisch dat banken zich enigszins voorzichtig opstellen richting (beginnende) ondernemers. Er is tenslotte een reëel risico dat ze op termijn hun hypotheek niet kunnen aflossen. In tegenstelling tot werknemers in loondienst komen ze niet in de WW terecht als hun zaak flopt, waardoor het verstrekken van een hypotheek voor dertig jaar wel behoorlijk wat vertrouwen vereist. Daar komt bij dat op last van de overheid de regels voor het verstrekken van hypotheken flink zijn aangescherpt na het debacle van de kredietcrisis.

Als ondernemer zijn er een aantal dingen die je kunt doen om toch een hypotheek te krijgen.

Plan je carrière 

De belangrijkste: zorg dat je over een hypotheek beschikt voordat je een eigen onderneming start. Het hele systeem werkt als ‘eenmaal binnen, nooit meer buiten’. Heb je eenmaal een eigen hypotheek dan maakt het niet meer uit wat je doet, zolang je maar iedere maand betaalt. Wil je graag een eigen huis, begin je carrière dan in loondienst en maak dan in een later stadium de overstap naar een eigen onderneming. Mits je daarvoor de kans hebt natuurlijk.

Goedkoop huren als alternatief

Lukt dit niet, dan is het verstandig om te zorgen voor een goedkope basis om je onderneming op te kunnen bouwen. Ga niet gelijk een groot huis huren als je het geld hebt, maar kies ervoor om in dat goedkope (sociale) huurappartement te blijven zitten totdat je genoeg hebt gespaard om over te stappen naar een koophuis. Heb je een laag inkomen, dan kom je bij een sociale huurwoning in aanmerking voor huurtoeslag waardoor je vaste lasten een stuk lager worden en de druk op je onderneming niet direct door het plafond stijgt. Een dergelijke constructie is bovendien vrijwel altijd goedkoper dan een koophuis.

Ondernemershypotheek

Tot slot zijn er verschillende banken en financiële instellingen die een ondernemershypotheek aanbieden. Niet dat de regels hierbij ineens veel soepeler zijn, maar wel iets. Begin je net als ondernemer en heb je daarvoor in loondienst gewerkt? Dan mag je dat inkomen onder bepaalde voorwaarden meerekenen voor de hypotheek. Daarbij kunnen de aangesloten hypotheekadviseurs je hier goed bij helpen en je duidelijk inzicht geven in wat banken je kunnen lenen met jouw jaaromzet en eventueel je andere inkomen.