Van etail naar retail: de pop-up store

Huurwetgeving

De Nederlandse huurwetgeving voor winkelruimten is gericht op langdurige huurrelaties met bijbehorende verplichtingen voor huurder en verhuurder. Een pop-up store heeft daarentegen een tijdelijk karakter. Bij het openen van een pop-up store moet je als e-tailer daarom goed bewust zijn van het type huurrelatie dat je aangaat. Weet aan welke voorwaarden je moet voldoen om de overeenkomst te beëindigen als het tegenzit, of aan welke verplichtingen je vast zit als je de overstap maakt naar een huurovereenkomst voor langere termijn.

De huurwetgeving maakt onderscheid tussen twee type bedrijfsruimten, de zogenaamde ‘middenstandsbedrijfsruimte’ en de ‘overige bedrijfsruimte’. Beide zijn onderhevig aan aparte regels over de duur van de huurovereenkomst en de opzegtermijn. Het is daarom van groot belang om te weten onder welk type bedrijfsruimte jouw pop-up store valt.

Onduidelijk onderscheid

Onder middenstandbedrijfsruimte wordt de bedrijfsruimte verstaan die voor het publiek toegankelijk is en waarin het product of de dienst direct aan de bezoeker wordt geleverd. Voorbeelden van middenstandsbedrijfsruimten zijn winkels, bloemenkramen en horecagelegenheden. Onder overige bedrijfsruimten wordt de bedrijfsruimte verstaan die geen voor het publiek toegankelijk deel heeft. Voorbeelden van overige bedrijfsruimte zijn kantoren, showrooms en makelaars.

Het onderscheid is niet altijd even duidelijk. Zo valt een showroom in beginsel onder het regime van ‘overige bedrijfsruimte’ maar kan een showroom met verkooppunt weer worden gekwalificeerd als ‘middenstandsbedrijfsruimte’. Met name in het geval van pop-up stores, waar vaak verschillende bedrijfsactiviteiten tegelijkertijd worden uitgeoefend, is het daarom goed om na te gaan onder welk huurregime jouw pop-up store valt.

Middenstandsbedrijfsruimte

Valt jouw pop-up store onder het huurregime van de middenstandsbedrijfsruimte, let er dan op dat de huurovereenkomst wordt gesloten voor een periode van maximaal twee jaar. Spreek je een huurovereenkomst af van meer dan twee jaar, dan geldt de huurovereenkomst automatisch als een huurovereenkomst voor de wettelijke termijn van vijf jaar – ongeacht wat je met je verhuurder hebt afgesproken! Ook als je na deze twee jaar met de pop-up store in de winkelruimte blijft zitten, wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd tot een huurovereenkomst van vijf jaar in totaal.

Zeg je de huurovereenkomst niet tijdig op tegen het einde van de eerste vijf jaar, dan wordt deze bovendien automatisch voortgezet voor nogmaals een termijn van vijf jaar. Gezien het tijdelijke karakter van de pop-up stores is dit voor zowel huurders als verhuurders een onwenselijke situatie. Bewaak deze termijnen dus goed.

Overige bedrijfsruimten

Valt jouw pop-up store onder het huurregime van de overige bedrijfsruimten, dan ben je niet gebonden aan de wettelijke termijn van vijf plus vijf jaar en staat het je vrij om de duur van de overeenkomst in overleg met de verhuurder te bepalen. Let er wel op dat het feitelijk gebruik van het gehuurde uitmaakt welk huurregime van toepassing is. Spreek je met de verhuurder af dat jouw pop-up store valt onder het regime van overige bedrijfsruimten om onder de vijf jaar termijn uit te komen, maar exploiteer je daadwerkelijk een middenstandsbedrijfsruimte, dan ben je toch gebonden aan de wettelijke termijnen van vijf plus vijf jaar.

Gebruikersovereenkomst

Een andere mogelijkheid voor e-tailers die een pop-up store willen beginnen, maar niet gebonden willen zijn aan een langdurige huurovereenkomst, is om een gebruiksovereenkomst te sluiten. Als e-tailer betaal je de eigenaar van het pand dan alleen een gebruiksvergoeding. De eigenaar bespaart daarmee de kosten van leegstand en heeft tegelijkertijd een onderneming in zijn pand, wat een goed visitekaartje kan zijn in de zoektocht naar een nieuwe huurder. Loopt de pop-up store goed en staat er nog geen nieuwe huurder in de rij, dan kun je altijd nog besluiten een huurovereenkomst aan te gaan.

Let er bij het aangaan van de gebruiksovereenkomst wel op dat de vergoeding die je betaalt daadwerkelijk slechts een vergoeding is. Betaal je een gebruiksvergoeding die in de buurt komt van een marktconforme huurprijs voor de bedrijfsruimte, dan is in werkelijkheid geen sprake van een gebruiksovereenkomst maar van een huurovereenkomst, en is de huurwetgeving op de overeenkomst van toepassing.

Overige wet- en regelgeving

Let er bij het openen van je pop-up store ook op dat je voldoet aan de plaatselijk geldende wet- en regelgeving. Weet welke gemeentelijke bestemming rust op de bedrijfsruimte die je voor ogen hebt. Past de bestemming niet, of maar deels, bij het karakter van jouw pop-up store, informeer dan bij de gemeente naar de mogelijkheden. Zo kun je mogelijk met een omgevingsvergunning een ontheffing van de voorschriften uit het bestemmingsplan krijgen en alsnog je pop-up store openen op de door jou gewenste locatie.

Het kan zijn dan je ook andere vergunningen nodig hebt. Ben je van plan om je bezoekers af en toe te voorzien van een drankje of hapje, dan moet je al snel beschikken over een horecavergunning. Voor het plaatsen van een reclamebord heb je mogelijk een omgevingsvergunning nodig.

Vergeet tot slot niet om de lokale regelgeving omtrent openingstijden, winkeluitstallingen en geluidsvoorschriften onder de loep te nemen voordat je de deuren van je kersverse pop-up store opent.

Conclusie

Denk je erover jouw webshop om te toveren naar een fysieke winkel, zorg er dan voor dat je vooraf goed weet welke activiteiten je in de pop-up store wilt gaan uitoefenen. Zodra je dat in kaart hebt gebracht, is het tijd om op zoek te gaan naar een geschikte locatie. Houd daarbij de op jouw pop-up store van toepassing zijnde wet- en regelgeving in het oog. Zo kom je niet voor vervelende verrassingen te staan en kun je alle energie besteden aan dat waar het uiteindelijk om gaat: de overstap van etail naar retail.