Advies van de DAS-gastexpert

Anders dan je wellicht zou verwachten, eindigt een huurovereenkomst niet van rechtswege bij een faillissement. Er moet wel degelijk een opzegging plaatsvinden. Op grond van de Faillissementswet is het zowel voor de verhuurder als voor de curator mogelijk om de huurovereenkomst te beëindigen. Je moet wel een opzegtermijn hanteren. Dat betekent dat je nog maximaal drie maanden aan elkaar verbonden bent. Aangezien de curator het belang van de schuldeisers vooropstelt en de boedel zo groot mogelijk probeert te houden, kan soms in onderling overleg een kortere opzegtermijn afgesproken worden. 

Opzegtermijn

Maar waarom zou je hieraan mee willen werken? Een kortere opzegtermijn betekent ook minder inkomsten. Toch? Dat is echter niet altijd waar. Op grond van de Faillissementswet is de verschuldigde huur vanaf het moment van het faillissement een boedelschuld. Dat betekent dat deze schuld hoger in rang staat dan bijvoorbeeld de schulden die jouw huurder heeft bij zijn leveranciers. Dat klinkt positief, zou je zeggen. Dat klopt, tenzij de boedel te klein is om de verschuldigde huur uit te voldoen. Dat blijkt in de praktijk vaak het geval te zijn. Mocht je dus vermoeden dat er geen gelden meer aanwezig zijn in de onderneming van de huurder, dan kun je wellicht beter met de curator in gesprek gaan over een kortere opzegtermijn. Jij bent er als verhuurder immers bij gebaat dat je snel een solvabele huurder hebt. 

Huurachterstand

Meestal word je als verhuurder met een faillissement van je huurder geconfronteerd nadat het al is uitgesproken. Maar wat nu als je huurder al enige tijd geen huur kan betalen? Allereerst is het mogelijk om in een kort geding ontruiming van het gehuurde pand te vorderen bij de kantonrechter, wanneer de huurachterstand drie maanden of meer bedraagt.  

Nu hoor ik je denken: maar dan heb ik nog altijd mijn huurpenningen niet. Doordat de ontruiming en de huurpenningen beide terug te voeren zijn op het niet correct nakomen van de huurovereenkomst door de huurder, kun je die in één en dezelfde procedure vorderen. Maar ja, mocht het al een kale kip zijn, dan kun je hem natuurlijk niet plukken. Je maakt dan als verhuurder alleen extra kosten en je hebt de huurpenningen nog steeds niet. Wel kun je het pand aan een ander gaan verhuren, nadat de ontruiming is uitgesproken en uitgevoerd. 

Aanvragen faillissement

Een tweede, en soms goedkopere en/of snellere optie, is het aanvragen van het faillissement voor het bedrijf van de huurder. De huurder moet dan wel zijn opgehouden met betalen. Daarnaast heb je een zogenoemde steunvordering nodig. Dat houdt in dat jouw huurder nog bij een ander een schuld moet hebben die bij jou bekend is. Pas als je hieraan voldoet, heeft het zin om zelf het faillissement aan te vragen. In bepaalde situaties kan dit een effectieve manier zijn om op een relatief korte termijn de huurovereenkomst te beëindigen. Om de situatie voor jou als verhuurder juist in te schatten, adviseer ik je om bij een huurachterstand tijdig juridische hulp in te schakelen. De jurist kan dan in overleg met jou bepalen wat de beste aanpak is in jouw specifieke situatie.